A Reforma fiscal, instituída pela Ley complementaria 214/2025, cria um regime específico de IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) para operações com bens imóveis. Isso impacta diretamente incorporadoras, loteadoras, construtoras, administradoras de imóveis, corretores e até pessoas físicas que alcançam determinados limites de receita e quantidade de imóveis. Entender quando há incidência, como calcular a base e quais redutores se aplicam evita autuações e otimiza o planejamento tributário.
Neste artigo, vamos explicar quem é contribuinte, quando nasce o imposto, como funciona o valor de referência, quais são as reduções de alíquota, como aplicar os redutores (ajuste e social), prazos do CIB e regras para permutas, incorporações e locações. No fim, há um FAQ com as dúvidas mais recorrentes e um exemplo passo a passo.
Por que isso importa
A LC nº 214/2025 (arts. 251 a 270) define quando IBS (Estados/Municípios/DF) e CBS (União) incidem, quem é contribuinte, o momento do fato gerador, bases de cálculo, reduções de alíquotas e mecanismos como o redutor de ajuste e o redutor social.
Quem passa a ser contribuinte (inclusive pessoa física)
Além de empresas, pessoas físicas passam ao regime regular quando:
- Venda/cessão de mais de 1 imóvel construído pelo próprio alienante nos 5 anos anteriores (considerando o ano anterior).
No próprio ano, a pessoa física ingressa no regime se ultrapassar os limites (por exemplo, locação acima de 120% do teto de R$ 240 mil) ou superar as quantidades de alienações. Para a regra de “mais de 3 imóveis”, eles precisam estar no patrimônio há menos de 5 anos (com exceções para meação/doação/herança). O teto de R$ 240 mil é atualizado pelo IPCA.
O que é tributado (e o que não é)
Incidem IBS/CBS sobre: alienação (inclui incorporação e parcelamento do solo), cessão/constituição de direitos reais (onerosos), locação/cessão/arrendamento, administração/intermediação, e construção civil.
Não incidem sobre: permuta de imóveis (sem torna), direitos reais de garantia e operações de fundos patrimoniais (Lei 13.800/2019). Se houver torna na permuta, ela é tributada. Na permuta, o valor permutado não entra no cálculo do redutor de ajuste; e entre contribuintes, o redutor vinculado ao imóvel dado em permuta é preservado no imóvel recebido.
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Quando nasce o imposto (fato gerador)
- Alienação: no ato da alienação (inclui promessa, carta de reserva com pagamento, etc.).
- Cessão/atos sobre direitos reais: na celebração do ato.
- Locação/cessão/arrendamento e administração/intermediação: no pago (devido em cada pagamento).
- Construção civil: no fornecimento.
Base de cálculo e “valor de referência” do imóvel
A base é o valor da operação (alienação/locação/cessão/serviços correlatos). As Administrações Tributárias podem apurar um “valor de referência” (metodologia de mercado; dados do SINTER, cartórios, cadastros municipais/estaduais/federais) — divulgado no SINTER, estimado para todos os bens do CIB e atualizado anualmente. O contribuinte pode impugnar esse valor.
Alíquotas reduzidas
En alíquotas de IBS e CBS para operações com bens imóveis têm redução de 50%. A locação/cessão/arrendamento, a redução é de 70%.
Na prática: aplique a alíquota padrão de IBS/CBS do período e reduza conforme a regra (50% ou 70%), observando ainda os redutores abaixo.
Rodrigo Ribeiro - Sócio-diretor / contador especialista.
Redutor de ajuste (quando vende)
En 1º/01/2027, cada imóvel de contribuinte do regime regular terá um redutor de ajuste (valor que reduz a base em alienações). Ele é composto por um valor inicial (com regras distintas para imóveis existentes em 31/12/2026, em construção nessa data ou adquiridos após 1º/01/2027) e por valores agregados (como ITBI e contrapartidas urbanísticas). O redutor é corrigido pelo IPCA.
Em alienação, o redutor é mantido se o adquirente também for contribuinte; extinto nos demais casos. Em casos de fusão/divisão de imóveis, há regras de soma e alocação. Existem travas: por exemplo, venda em menos de 3 anos pode limitar o redutor ao valor de aquisição corrigido, caso não haja comprovação de IR/ITBI.
Valores que entram no redutor (na data do pagamento): ITBI, laudêmio e contrapartidas urbanísticas/ambientais (ex.: outorga onerosa), respeitadas vedações de crédito.
Permutas: o valor permutado não entra no cálculo do redutor; e o redutor do imóvel dado em permuta pode ser usado no imóvel recebido.
Redutor social (habitação)
- Venda de imóvel residencial novo: dedução de R$ 100.000 da base.
- Venda de lote residencial: dedução de R$ 30.000.
- Locação residencial: dedução de R$ 600 por imóvel (até o limite da base).
Esses valores são atualizados pelo IPCA.
Incorporação imobiliária e parcelamento do solo
No recebimento de cada parcela, SII/CBS são devidos (com compensação de créditos de aquisições e possibilidade de ressarcimento ao patrimônio de afetação até a conclusão do empreendimento). Redutor de ajuste (e social, se couber) são deduzidos proporcionalmente em cada parcela, inclusive para pagamentos iniciados antes de 2027.
Guía completa de
Reforma fiscal
Quem recolhe (sujeição passiva)
Contribuinte é: quem aliena, quem institui/transmite direitos reais, locador/cedente/arrendador, adquirente em leilão judicial, prestador de construção, administração/intermediação. Em leilão, se houver redutor vinculado, trata como alienação de contribuinte; se não, como de não contribuinte. Há regras específicas para copropriedade e SCP.
CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro) e prazos
Todos os imóveis devem ser inscritos no CIB, integrante do SINTER; o CIB deve constar em documentos de obras. Há prazos de 12 e 24 meses para adequações (União, DF, Estados, Municípios e cartórios).
Mapa rápido (operacional)
| Operação | Momento do fato gerador | Redução de alíquota | Redutores aplicáveis |
|---|---|---|---|
| Alienação (inclui incorporação/parcelamento) | No ato da alienação | 50% | Redutor de ajuste e, se residencial novo/lote, redutor social proporcional às parcelas |
| Locação/cessão/arrendamento | No pagamento (mês a mês) | 70% | Redutor social de R$ 600 por imóvel (uso residencial) |
| Cessão/constituição de direitos reais (onerosos) | Na celebração do ato | 50% | Pode haver redutor de ajuste em alienações futuras |
| Administração/intermediação | No pagamento | 50% | Base é a remuneração do corretor (por parte) |
| Construção civil | No fornecimento | 50% | Créditos limitados quando o tomador não é contribuinte regular |
Exemplo prático (locação residencial)
Aluguel mensal: R$ 5.000,00.
- Aplique o redutor social: R$ 5.000 − R$ 600 = R$ 4.400 (base).
- Aplique as alíquotas com redução de 70% (sobre as alíquotas de IBS/CBS vigentes).
- Recolha no pagamento (mês a mês).
Dica: se houver condomínio, ITBI ou contrapartidas relacionados ao imóvel, atenção à composição da base e a créditos/redutores conforme os artigos citados da LC 214/2025.
Principais dúvidas (FAQ)
1) Sou pessoa física. Quando viro contribuinte de IBS/CBS em imóveis?
Quando exceder o teto anual e/ou a quantidade de imóveis do art. 251; ou ultrapassar 120% do teto no próprio ano; ou quando vender mais de um imóvel que você mesmo construiu nos 5 anos anteriores.
2) Permuta paga IBS/CBS?
No, salvo sobre a torna. E o valor permutado não entra no cálculo do redutor de ajuste.
3) Locação por temporada (até 90 dias) muda algo?
Sim: segue as regras de hotelaria.
4) Como funciona o “valor de referência” do imóvel?
Es un valor de mercado estimado pelo fisco, divulgado no SINTER, coberto por dados oficiais e impugnável. Pode servir de base para arbitramentos.
5) O redutor de ajuste some se eu vender?
No, se o comprador também for contribuinte; sí, caso contrário. Em fusão/divisão, há regras de soma/alocação.
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