Escuche ahora nuestro podcast Descubra cómo afectarán el SII y el SBC a las transacciones inmobiliarias y qué debe saber para adaptarse a las nuevas normas.
A Reforma fiscalestablecido por Ley complementaria 214/2025La nueva ley, que se basa en el IBS (Impuesto sobre Bienes y Servicios), crea un régimen específico de IBS (Contribución sobre Bienes y Servicios) y CBS (Contribución sobre Bienes y Servicios) para las transacciones inmobiliarias. Esto repercute directamente en promotores, empresas de adjudicación, constructoras, administradores de fincas, corredores e incluso particulares que alcancen determinados umbrales de ingresos y cantidad de bienes. Entender cuándo se recauda, cómo calcular la base y qué reductores se aplican evita liquidaciones y optimiza la planificación fiscal.
En este artículo, explicaremos quién es contribuyente, cuándo se devenga el impuesto, cómo funciona el valor de referencia, cuáles son las reducciones de tipos, cómo aplicar los reductores (de regularización y sociales), los plazos de la CIB y las normas para permutas, incorporaciones y arrendamientos. Al final, hay un FAQ con las preguntas más frecuentes y un ejemplo paso a paso.
Por qué es importante
A LC 214/2025 (arts. 251 a 270) define cuándo se recauda el IBS (Estados/Municipios/DF) y el CBS (Unión), quién es contribuyente, el momento del hecho imponible, las bases de cálculo, las reducciones de tipos y mecanismos como el reductor de ajuste y el reductor social.
Quién se convierte en contribuyente (incluidos los particulares)
Además de las empresas, los particulares pueden afiliarse al régimen ordinario cuando:
- Venta/transferencia de más de 1 propiedad construida por el vendedor us 5 años antes (teniendo en cuenta el año anterior).
No propio añoLa persona se afilia al régimen si superando los límites (por ejemplo, alquiler por encima de 120% del límite máximo de 240.000 R$) o superar el número de enajenaciones. Para que se aplique la regla de "más de 3 inmuebles", es necesario que hayan pertenecido al patrimonio durante menos de 5 años (con excepciones en caso de herencia). O R$ El techo de 240.000 es actualizado por el IPCA.
Qué se grava (y qué no)
SII/CBS más o menos: alienación (incluye urbanización y subdivisión), cesión/constitución de derechos reales (oneroso), arrendamiento/cesión/alquiler, administración/intermediación, e construcción.
No aplicable más o menos: intercambio de propiedades (sin renderizado), intereses de seguridad y fondos de renta variable (Ley 13.800/2019). Si hay hace en el trueque, se grava. En el trueque, el el valor intercambiado no entra en el cálculo del reductor de ajustey entre contribuyentes, el reductor vinculado a la propiedad dada a cambio se conserva en la propiedad recibida.
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Hoja de cálculo de la plusvalía
Cuándo nace el impuesto (hecho imponible)
- Alienación: no acto de disposición (incluye promesa, carta de reserva con pago, etc.).
- Cesión de derechos reales: na celebración del acto.
- Arrendamiento/cesión/alquiler e administración/intermediación: no pago (debido con cada pago).
- Construcción: no suministro.
Base de cálculo y "valor de referencia" de la propiedad
La base es valor de transacción (enajenación/arrendamiento/cesión/servicios relacionados). Las administraciones tributarias pueden determinar un "valor de referencia" (metodología de mercado; datos de SINTER, oficinas de registro, registros municipales/estatales/federales) - publicados en SINTER, estimados para todos los activos del CIB y actualizados anualmente. El contribuyente puede desafío ese valor.
Tarifas reducidas
En Tasas de IBS y CBS para transacciones inmobiliarias han Reducción 50%. A arrendamiento/cesión/alquilerla reducción es de 70%.
En la práctica: aplicar el tipo normal IBS/CBS para el periodo y reducir según la regla (50% o 70%), observando también los reductores de abajo.
Rodrigo Ribeiro - Socio director / contable especializado.
Reductor de ajuste (en venta)
En 1º/01/2027Cada inmueble perteneciente a un contribuyente del régimen ordinario tendrá una reductor de ajuste (valor que reduce la base en desinversiones). Consta de un valor inicial (con normas diferentes para los inmuebles existentes el 31/12/2026, en construcción en esa fecha o adquiridos después del 1/01/2027) y por valores añadidos (como el ITBI y las contrapartidas de urbanización). El reductor es corregido por el IPCA.
En eliminación, el reductor es mantenido si el comprador es también contribuyente; extinto en otros casos. En los casos de fusión/división propiedad, existen normas de suma y asignación. Existen cerraduraspor ejemplo, venta en menos de 3 años puede limitar la reducción al valor de adquisición corregido si no hay pruebas de IR/ITBI.
Importes incluidos en el reductor (en la fecha de pago): ITBI, laudemum e homólogos urbanos/medioambientales (por ejemplo subvención onerosa), sujeto a restricciones de crédito.
Intercambios: el valor intercambiado ninguna entrada en el cálculo del reductor; y el reductor de la propiedad dada a cambio puede utilizarse en la propiedad recibida.
Reductor social (vivienda)
- Venta de viviendas nuevasDeducción de R$ 100.000 de la base.
- Parcela residencial en ventaDeducción de R$ 30.000.
- Alquiler de viviendasDeducción de R$ 600 por propiedad (hasta el límite de la base).
Estos valores son actualizado por el IPCA.
Promoción inmobiliaria y parcelación
No recibo de cada plazo, SII/CBS (con créditos compensatorios de adquisiciones y la posibilidad de reembolso a la finca segregada hasta que finalice la urbanización). Reductor de ajuste (e socialsi procede) son deducido proporcionalmente en cada tramo, incluso para los pagos que comiencen antes de 2027.
Guía completa de
Reforma fiscal
Quién cobra (sujeto pasivo)
El contribuyente es: que aliena, que establece/transmite derechos reales, propietario/arrendador, comprador en subasta judicial, contratista de obras, administración/intermediación. En la subasta, si reductor vinculadoEn caso contrario, se trata como una enajenación del contribuyente. no contribuyente. Existen normas específicas para copropiedad e SCP.
CIB (Registro de la Propiedad Inmobiliaria de Brasil) y plazos
Todos los inmuebles deben estar registrados en la CIBparte de la SINTER; el CIB debe incluirse en documentos de construcción. Existen Plazos de 12 y 24 meses para ajustes (Gobierno Federal, Distrito Federal, estados, municipios y oficinas de registro).
Mapa rápido (operativo)
| Operación | Momento del hecho imponible | Reducción de tasas | Reductores aplicables |
|---|---|---|---|
| Enajenación (incluye incorporación/parcelación) | A disposición | 50% | Reductor de ajuste y, si es nuevo residencial/lote reductor social proporcional a los plazos |
| Arrendamiento/cesión/alquiler | En pago (mes a mes) | 70% | Reductor social de R$ 600 por propiedad (uso residencial) |
| Cesión/constitución de derechos reales (onerosos) | En la celebración del acto | 50% | Puede haber un ajuste reductor en futuras enajenaciones |
| Administración/intermediación | En el momento del pago | 50% | La base es la remuneración del agente (por acción) |
| Construcción | A la entrega | 50% | Créditos limitados cuando el prestatario no es contribuyente habitual |
Ejemplo práctico (alquiler de viviendas)
Alquiler mensual: R$ 5,000.00.
- Aplicar el reductor social: R$ 5.000 - R$ 600 = R$ 4.400 (base).
- Aplicar los tipos con una reducción de 70% (sobre las tarifas IBS/CBS en vigor).
- Cobro previo pago (mes a mes).
Consejo: Si hay condominio, ITBI u homólogos relacionados con la propiedad, atención a la composición de la base y a los créditos/reductores de acuerdo con los artículos citados de la LC 214/2025.
Preguntas principales (FAQ)
1) Soy un particular. ¿Cuándo me convierto en contribuyente del IBS/CBS inmobiliario?
En superar el límite máximo anual y/o el número de propiedades artículo 251; o superar 120% del límite máximo en el mismo año; o cuando vender más de una propiedad que lo construiste tú mismo en los cinco años anteriores.
2) ¿La bolsa paga IBS/CBS?
Noexcepto en el hace. Y el valor intercambiado ninguna entrada en el cálculo de reductor de ajuste.
3) ¿Cambia algo el alquiler por temporada (hasta 90 días)?
Sí: siga el normas del hotel.
4) ¿Cómo funciona el "valor de referencia" de la propiedad?
Es un valor de mercado estimado por las autoridades fiscales, publicado en SINTER, cubiertos por datos oficiales e impugnable. Puede servir de base para el arbitraje.
5) ¿El reductor de ajuste desaparece si vendo?
Nosi el el comprador también es contribuyente; síde lo contrario. En fusión/divisiónhay normas de adición/asignación.
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