现在就收听我们的播客吧！ 了解IBS和CBS将如何影响房地产交易，以及您需要了解哪些内容才能适应新规。.
A 税制改革, ，由……设立 第214/2025号补充法, ，针对不动产交易设立了专门的IBS（商品和服务税）和CBS（商品和服务费）征税制度。 这直接影响房地产开发商、土地分区商、建筑公司、物业管理公司、经纪人，甚至达到特定收入和房产数量门槛的个人。 了解何时应税、如何计算应税基数以及适用哪些减免措施，有助于避免被追缴税款并优化税务规划。.
在本文中，我们将解释何为纳税人、何时产生税款、基准值如何计算、有哪些税率减免、如何应用减免因素（调整和社交减免）、CIB的申报期限，以及资产置换、合并和租赁的相关规则。 文末附有常见问题解答（FAQ），涵盖了最常被问及的问题，并提供了一个分步示例。.
为什么这很重要
A 第214/2025号法律（第251至270条） 规定了何时征收IBS（各州/市/联邦区）和CBS（联邦政府）税款、纳税主体、应税事项发生时间、计税基础、税率减免，以及调整减免额和社会减免额等机制。.
哪些人将成为纳税人（包括自然人）
除了企业外，个人在以下情况下也将转为常规纳税制度：
- 出售/转让 来自 由出让人亲自建造的房产超过1处 我们 过去5年 （与上年相比）。.
在 同年, ，自然人符合以下条件时即可加入该制度： 突破界限 （例如，租金超过 120% （R$的上限为24万）或超过处置的数量。对于“超过3处房产”的规定，这些房产必须已在资产中持有 不到5年 （分得财产、赠与和继承除外）。该 R$的24万上限根据IPCA指数进行调整.
哪些项目需要纳税（哪些不需要）
涉及IBS/CBS 关于： 剥离 （包括土地合并和分块），, 物权的转让/设定 （有偿的），, 租赁/转让/租借, 管理/中介, ，以及 建筑业.
不适用 关于： 房产置换（无差价）, 担保物权 以及 资产基金 （第13.800/2019号法律）。. 如果有的话 变成 在以物易物交易中，该交易需缴税。在以物易物交易中，该 置换值不纳入调整系数的计算; ；而在纳税人之间，则为 与用于交换的房产相关的减免额度得以保留 在接收的房产中。.
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税款何时产生（应税事项）
- 异化: 在 转让行为 （包括意向书、已付款的预订确认函等）。.
- 权利转让/关于物权的法律行为: 在 仪式庆典.
- 租赁/转让/租借 e 管理/中介: 在 付款 （由于 每次付款时).
- 建筑业: 在 供应.
房产的计税基准和“参考价值”
基础是 交易金额 （转让/租赁/让与/相关服务）。税务机关可核定一笔 “基准值” （市场研究方法；SINTER数据、公证处、市/州/联邦登记信息）—— 在SINTER上公布，针对CIB的所有资产进行估算，并每年更新. 纳税人可以 提出异议 该数值。.
减免税率
这些 IBS和CBS税率 针对不动产交易的 50%的减少. 用于 租赁/转让/租借, ，减少量是 70%.
实际操作中：适用该期间的标准IBS/CBS税率，并 减少 根据规则（50% 或 70%），同时还应遵守以下减速器规定。.
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调整减速器（销售时）
从 2027年1月1日, ，常规纳税制度下的每位纳税人名下的每处房产将有一项 调节减速器 （该数值 缩小基数 （在资产处置中）。它由一个 初始值 （针对2026年12月31日已存在的房产、该日期仍在建设中的房产或2027年1月1日之后购入的房产，适用不同规定）以及由 附加值 （如ITBI和城市规划配套费用）。该减免额为 按IPCA指数调整后.
在让渡中，让渡人是指 保留 如果受让人也是纳税人；; 已灭绝 在其他情况下。在以下情况下： 合并/分立 在房地产方面，有相关规定 求和与分配. 存在 锁：例如，在不到 3年 如果没有所得税（IR）或房产交易税（ITBI）的证明，可将减免额限制在经调整的购置价值范围内。.
进入减速器的数值（付款当日）： ITBI, 奖金 e 城市规划/环境方面的配套措施 （例如： 有偿许可)，在遵守信贷限制的前提下。.
交换： 交换价值 无法进入 在计算减免额时；以及作为交换标的的不动产所对应的减免额 可以使用 在接收的房产中。.
社会减免（住房）
- 新住宅房产销售: 扣除 R$ 100,000 从基础开始。.
- 住宅地块出售: 扣除 R$ 30,000.
- 住宅租赁: 扣除 每处房产R$ 600 （直至基座边缘）。.
这些数值是 按IPCA指数调整后的.
房地产开发与土地分块
在 每笔款项的收讫, IBS/CBS 应支付（与 债权抵销 收购情况及可能性 赔偿 （在项目竣工前，该资金应计入专项资产）。. 调节减速器 (e 社交, （如适用）是 按比例扣除 每笔分期付款，包括2027年前开始支付的分期。.
《》完全指南
税制改革
谁负责征收（被征税方）
纳税人是指： 出让方, 设立/转让物权的主体, 出租人/出让人/房东, 司法拍卖中的买受人, 建筑承包商, 管理/中介. 在拍卖中，如果存在 联动减速器, ，则视为纳税人转让；否则，视为 非纳税人. 针对……有具体的规则 共有产权 e SCP.
CIB（巴西房地产登记系统）及期限
所有房产 必须在CIB中登记, ，作为……的成员 SINTER; ；CIB应包含在 工程文件. 有 12个月和24个月的期限 用于调整（联邦、联邦区、各州、各市及公证处）。.
快速地图（操作版）
| 操作 | 应税事项发生时点 | 税率下调 | 适用的减速器 |
|---|---|---|---|
| 转让（包括合并/分割） | 在转让时 | 50% | 调节减速器 如果是新建住宅/地块，, 社会减速器 按分期付款比例计算 |
| 租赁/转让/租借 | 按月支付 | 70% | 社会减免 每处房产（住宅用途）600 R$ |
| 物权的转让/设定（有偿） | 在仪式上 | 50% | 未来资产处置中可能会有调整减免 |
| 管理/中介 | 付款时 | 50% | 基准是经纪人的佣金（按比例计算） |
| 建筑业 | 在供应方面 | 50% | 当借款人不是定期纳税人时，信贷额度受限 |
实际案例（住宅租赁）
月租金： R$ 5,000.00。.
- 应用社会减免政策: R$ 5,000 − R$ 600 = R$ 4,400 (基础)。.
- 适用70%减免税率 （关于现行IBS/CBS税率）。.
- 付款时收取 （按月）。.
提示：如果有 物业费、ITBI或相应费用 与不动产相关的，应根据《第214/2025号法律》中引用的条款，注意计税基础的构成以及抵免额/减免额。.
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常见问题（FAQ）
1) 我是自然人。在什么情况下，我会因房产成为IBS/CBS纳税人？
当……时 超过 年度上限和/或 房产数量 第251条；或 超过 120% 在该年度达到上限；或者当 出售 不止一套房产，且 是你自己建的 在过去的5年中。.
2) 交换是否需缴纳IBS/CBS税？
不, ，但关于 变成. 以及交换的数值 无法进入 在计算 调节减速器.
3) 短期租赁（最长90天）会有什么不同吗？
是：遵循 酒店业规则.
4) 房产的“参考价值”是如何计算的？
这是一个 估计市值 由税务机关，, 发布于SINTER, 官方数据所涵盖的 e 可提出异议的. 可作为仲裁的依据。.
5) 如果我卖掉的话，调节器会消失吗？
不, ，如果 买方也是纳税人; 是, ，否则。在 合并/分立, ，有 汇总/分配规则.
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