Impacto de la fiscalidad del ICL en la financiación inmobiliaria

En los próximos años, el mercado inmobiliario brasileño se enfrentará a un cambio importante: la tributación de las LCI (Letras de Crédito Inmobiliario), que siempre se han caracterizado por su exención del Impuesto sobre la Renta.

En este artículo explicaremos con detalle qué son las ICV, qué cambiará con la reforma fiscal, cómo afectará a la financiación inmobiliaria y qué estrategias pueden adoptar inversores, compradores y empresarios para adaptarse a este nuevo escenario.

¿Qué es el ICL y por qué está actualmente exento del IR?

A Letras de crédito inmobiliario (LCI) es un título de renta fija emitido por los bancos para captar fondos destinados a financiar el sector inmobiliario. En términos sencillos, al invertir en un ICL, usted está prestando dinero al banco, que utilizará esos fondos para conceder préstamos inmobiliarios (como la financiación de la vivienda). A cambio, el inversor recibe intereses por la cantidad invertida, de forma similar a otras inversiones tradicionales de renta fija.

Uno de los principales atractivos de las ICV ha sido siempre la Exención del impuesto sobre la renta de las personas físicasAsí lo establece la ley como incentivo para invertir en el mercado inmobiliario. Esto significa que todas las rentas obtenidas en las ICV por los inversores particulares son líquidosin la presión fiscal.

Gracias a esta ventaja fiscal, las ICL pueden ofrecer rendimientos efectivos a menudo superiores a los de las cuentas de ahorro e incluso competitivos con otros productos gravados, como los CDB, aunque el tipo bruto de la ICL sea ligeramente inferior. Además, las ICL cuentan con la protección del Fondo de Garantía de Crédito (FGC) hasta un límite de 250.000 R$ por CPF y por institución financiera, lo que proporciona una seguridad similar a la de las cuentas de ahorro y los CDB para la mayoría de los inversores.

Esta combinación de Rendimiento atractivo y ningún impuesto sobre la renta ha hecho de las ECL una opción popular entre los inversores conservadores que buscan un buen rendimiento de la renta fija sin pagar impuestos. Sin embargo, es importante tener en cuenta que la exención solo se aplica a los particulares.

Las inversiones realizadas por empresas en ICL ya tributan normalmente, sin este beneficio. Hasta ahora, por tanto, las ICL habían estado proporcionando elevadas ganancias netas con bajo riesgoSe ha convertido en una parte importante de las estrategias de inversión y una fuente significativa de fondos para préstamos inmobiliarios en Brasil.

¿Qué cambiará con la reforma fiscal de 2025? La nueva fiscalidad de las ICV

En Reforma fiscal 2025Una de las propuestas del gobierno federal es poner fin a la exención del impuesto sobre la renta de las ICL (y las ICL, sus equivalentes agroindustriales). En junio de 2025, el Medida provisional 1.303/25 previendo la recaudación del impuesto sobre la renta en origen, 5%, sobre los valores actualmente exentos.

Esta tasa fijado de 5% se aplicaría a partir del 1 de enero de 2026, respetando el principio de anualidad, y se aplicaría inicialmente a las nuevas inversiones realizadas a partir de esa fecha. En otras palabras, las inversiones en ICL realizadas hasta el 31/12/2025 seguirían estando exentas hasta su vencimiento, mientras que los bonos emitidos a partir de 2026 tributarían por los intereses.

Sin embargo, durante su tramitación en el Congreso, el informe de Carlos Zarattini sugirió ajustes. La versión más reciente de la propuesta eleva el tipo del IR al 7,5% sobre las rentas LCI/LCA para particulares, en lugar del 5% inicial. Al mismo tiempo, mantuvo otros valores inmobiliarios incentivados como el CRI (Certificados de Derechos Reales) y Fondos Inmobiliarios (FII) para inversores particulares.

En otras palabras, las ICL perderían parte de su ventaja fiscal exclusiva y pagarían un modesto -pero ya no nulo- impuesto sobre la renta por las nuevas inversiones realizadas tras la entrada en vigor de la ley.

Es importante destacar que, a pesar de este cambio, la fiscalidad propuesta sigue siendo muy por debajo de los tipos de otras inversiones de renta fija común. Hoy en día, un CDB, por ejemplo, paga entre 15% y 22,5% de impuesto sobre la renta (siguiendo la tabla regresiva según el término).

LCI, por su parte, pagaría sólo entre 5% y 7,5%, dependiendo del texto final que se apruebe. El Gobierno argumenta que esta medida pretende reducir las distorsiones en el mercado, acercando la presión fiscal entre los distintos productos financieros y ampliando la base impositiva sin aumentar los impuestos directos. Las estimaciones oficiales apuntan a una recaudación potencial adicional de hasta 18.000 millones de R$ en los próximos años con el fin de la exención de las ECL/ACL.

Otra observación: sólo se verán afectadas las nuevas inversiones. Quienes ya posean ICV hoy o los soliciten hasta finales de 2025 deberían seguir exentos del impuesto sobre la renta por estos valores hasta su vencimiento, gracias a la norma de transición prevista. Esto da a los inversores un margen para adaptarse.

Aun así, se espera que las ICV resulten más atractivas disminuir gradualmente a partir de 2026, ya que la rentabilidad neta será ligeramente inferior a la anterior. En los temas siguientes, veremos cómo este cambio puede repercutir directamente en la financiación inmobiliariaTanto para quienes desean comprar un inmueble como para el sector en su conjunto.

Impacto en la financiación inmobiliaria: ¿qué cambia para los compradores y el mercado?

 

Las ICL desempeñan un papel clave en la financiación inmobiliariaEsto se debe a que los fondos captados por los bancos a través de LCI se utilizan para préstamos a la vivienda y transacciones inmobiliarias.

Con la nueva fiscalidad, varios expertos advierten de que el coste de los préstamos inmobiliarios podría aumentarEsto encarecerá la financiación para los compradores de inmuebles y reducirá el impulso del mercado inmobiliario en su conjunto. Dicho de otro modo, la financiación de la vivienda propia podría encarecerse en los próximos años.

Asociaciones industriales como CBIC (Cámara Brasileña de la Industria de la Construcción)En la propuesta inicial 5% IR, preveían que se produciría un impacto significativo: un aumento de hasta el 0,7 puntos porcentuales en los tipos hipotecariosaumentar el importe de las cuotas pagadas por los prestatarios.

Con el tipo sugerido ahora de 7,5%, el efecto podría ser aún mayor. Esto significa que un préstamo inmobiliario que antes, por ejemplo, tenía un tipo de interés de 8% anuales podría subir a algo así como 8,5% a 8,7% anuales debido a la repercusión del coste adicional, un aumento que, a lo largo de 20-30 años de financiación, supone una diferencia en el bolsillo del comprador.

Con el tipo sugerido ahora de 7,5%, el efecto podría ser aún mayor. Esto significa que un préstamo inmobiliario que antes, por ejemplo, tenía un tipo de interés de 8% anuales podría subir a algo así como 8,5% a 8,7% anuales debido a la repercusión del coste adicional, un aumento que, a lo largo de 20-30 años de financiación, supone una diferencia en el bolsillo del comprador.

Desde el punto de vista de compradorEste cambio, especialmente para quienes dependen de la financiación bancaria, puede afectar directamente a sus presupuestos. Unas cuotas más altas o un crédito más difícil significa que algunos consumidores podrán aplazar la compra de una vivienda o tener que buscar propiedades de menor precio para ajustarse al presupuesto mensual.

Para quienes compran propiedades nuevas a promotores o propiedades usadas mediante financiación, un crédito más caro encarece la compra y puede reducir la demanda en el mercado.

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Por este motivo, los representantes del sector han expresado su preocupación: según el presidente del Caixa Econômica Federal (principal banco de financiación de la vivienda)En otras palabras, impulsa una cadena de actividades en el sector inmobiliario, y gravar este instrumento podría frenar ese impulso.

Para el mercado inmobiliario en su conjuntoLa fiscalidad de las ICL llega en un momento delicado. En los últimos años se han fuerte caída de las cuentas de ahorroque tradicionalmente ha sido la principal fuente de fondos para préstamos a la vivienda en Brasil.

Los datos de la Abecip (Asociación Brasileña de Entidades de Crédito y Ahorro Inmobiliario) muestran que la participación de las ICL en las fuentes de financiación inmobiliaria está aumentando. se duplicará de 11% a 22% entre 2020 y 2023mientras que la cuota de ahorro bajó de 47% a 31%.

Esto se debe a que, con las constantes retiradas netas de las cuentas de ahorro y la elevada demanda de préstamos inmobiliarios, los bancos han recurrido cada vez más a las ICL para conseguir dinero y seguir concediendo préstamos para la compra y construcción de inmuebles.

En este contexto, gravar las ICL podría enfriar esta crucial fuente alternativa de financiación. Si menos inversores se interesan por las ICV (o exigen tipos de interés más altos para invertir), los bancos pueden tener dificultades para mantener el volumen de préstamos inmobiliarios al mismo ritmo.

En última instancia, esto podría significar crédito más escaso o caro para construir nuevas viviendas y promocionesEsto repercutirá en los promotores inmobiliarios y en toda la cadena de la construcción.

En resumen, el impacto directo de la fiscalidad de las ICL sobre la financiación inmobiliaria debería ser un aumento gradual de los tipos de interés de los préstamos a la vivienda y posible reducción de la oferta de crédito que si se mantuviera la exención.

El efecto exacto dependerá de cómo reaccionen los bancos y los inversores a este cambio (como veremos más adelante), pero es prudente que los compradores y los agentes del mercado se preparen ya para un escenario de una financiación algo menos ventajosa a partir de ahora.

La relación entre las ICV y la financiación bancaria y los préstamos inmobiliarios

Los ICL existen precisamente para conectar a los inversores que buscan ingresos con el necesidad de los bancos de obtener recursos para prestar en el sector inmobiliario.

Antes de este cambio, esta conexión era beneficiosa para ambas partes: el inversor obtenía un buen rendimiento libre de impuestos, y el banco conseguía dinero a un coste menor para repercutirlo en préstamos. Esto se debe a que, debido a la exención de impuestos, los inversores aceptaron obtener un tipo de interés más bajo por las ICL que el que habrían exigido por otros productos con un riesgo similar, como los CDB o los bonos del Estado.

En la práctica, el LCI reduce los costes de financiación para los bancos, ya que podían pagar, por ejemplo, 95% del CDI en un LCI (lo que equivalía a 95% netos para el inversor particular), en lugar de tener que pagar 110% del CDI en un CDB para ofrecer la misma rentabilidad neta (teniendo en cuenta la fiscalidad del CDB).

Con la fiscalidad de los ICL, esta dinámica cambia parcialmente. Los inversores exigirán una mayor remuneración para los ICL, ya que ahora tendrán que deducir el IR de los intereses percibidos. Si 95% de CDI neto ya era atractivo, ahora tendrá que pagar un porcentaje mayor de CDI para conseguir el mismo rendimiento neto.

Los expertos calculan que para que un ICL con un plazo de ~1 año rinda 100% del CDI exento, tendrá que rendir en torno a 1.000 millones de euros. 107-108% de CDI bruto para entregar el mismo 100% neto a un ritmo de 7,5%. En otras palabras, los bancos tendrán que subir los tipos ofrecidos en las nuevas ICV para seguir captando fondos de inversores particulares. Este aumento del coste de la financiación tiende a repercutirse, al menos en parte, en los intereses aplicados a los préstamos inmobiliarios (o en la reducción de los márgenes bancarios).

Conviene recordar que los bancos ya disponen de otras fuentes de financiación destinadas a los préstamos inmobiliarios, principalmente el cuentas de ahorro y también instrumentos como el LIG (Letra Imobiliária Garantida) y titulización (CRI).

Las cuentas de ahorro, por ejemplo, tienen tipos de interés regulados (actualmente 6,17% al año + TR cuando el tipo Selic es superior a 8,5%) y están exentas del impuesto sobre la renta, pero en los últimos tiempos han sufrido elevadas retiradas netas, lo que ha limitado su contribución al sector.

Los LIG y los CRI son alternativas: CRI (Certificados de crédito inmobiliario) Los CRI son valores respaldados por créditos inmobiliarios, también exentos del impuesto sobre la renta de las personas físicas y utilizados para captar fondos para proyectos específicos o financiar carteras. Sin embargo, los CRI no suelen contar con la garantía de los FGC y pueden tener riesgos más elevados, por lo que pagan tipos de interés más altos y son más buscados por inversores sofisticados.

Con la fiscalidad de los ICL, es posible que parte de los recursos migran a productos de la competencia. Los inversores que valoren la exención pueden optar por CRI/CRA (que siguen estando exentas) o por Fondos inmobiliarios (FII)Estos son los productos a los que se les ha mantenido la exención de ingresos en la reforma. Sin embargo, es importante tener en cuenta que cada producto tiene características de riesgo, liquidez y plazo diferentes.

A ahorro deben permanecer exentos y tener liquidez diaria, pero su rentabilidad tiende a ser menor en escenarios de tipos de interés altos (y depende de la política de tipos de interés del gobierno). Ahora obligaciones incentivadas (como las infraestructuras) siguen estando exentas para las personas físicas en la nueva propuesta, pero no se centran en el sector inmobiliario y, en general, financian otros sectores.

Para los bancos, el reto será reorganización de la financiación para préstamos inmobiliarios. Si las ICL pierden atractivo y cae la financiación, es posible que recurran más a las IRC u otros instrumentos, o incluso que limiten un poco la oferta de crédito.

Algunos bancos pueden repercutir la totalidad del tipo de 5-7,5% al inversor (ofreciendo un interés ligeramente superior en los nuevos LCI) para mantener la competitividad de sus cuentas. Otros pueden promocionar más sus fondos inmobiliarios o carteras de créditos titulizados como forma de captar dinero.

En resumen, el ICL seguirá siendo una pieza importante del rompecabezas de la financiación de la vivienda, pero tendrá un mayor coste de financiación para los bancosEsto les obligará a adaptarse a este nuevo escenario. Y, como hemos visto, esto tiende a traducirse en condiciones algo menos favorables para los prestatarios hipotecarios.

Reacciones del mercado y los expertos al cambio

A CBIC y otras organizaciones de construcción civil elaboraron incluso notas técnicas en las que señalaban las repercusiones negativas, como el posible aumento de hasta 0,7 puntos porcentuales de los tipos de financiación, como se ha mencionado.

Los expertos en inversión han comentado que el cambio, a pesar de reducir el atractivo de las ICL, no lo suficiente como para hacerlos inviables. Muchos señalan que incluso con 5%-7,5% de impuestos, la ICL seguirá teniendo rendimientos netos interesantes e IR más bajos que la mayoría de los valores de renta fija. A corto plazo, es posible que se produzca cierta migración de fondos hacia alternativas libres de impuestos (como CRI, FII o cuentas de ahorro), pero también esperamos ver un aumento del número de inversiones. adaptación progresiva del mercado de renta fija.

Otro punto mencionado por los analistas es la situación macroeconómica. Si los tipos de interés básicos de la economía vuelven a bajar en los próximos años (lo que suele ocurrir si la inflación se mantiene bajo control), la diferencia de rentabilidad entre productos podría cambiar.

En resumen, el mercado recibió la noticia de la imposición de las ICV con una dosis de preocupación, debido principalmente a que efecto potencial sobre los préstamos inmobiliarios. Sin embargo, muchos reconocen que "salió menos peor de lo que podría haber salido" - Al fin y al cabo, se está discutiendo un tipo pequeño (5-7,5%) y varios productos siguen exentos (FIIs, CRIs, etc.), a diferencia de los temidos escenarios en los que incluso los fondos inmobiliarios perderían su exención.

Aun así, la recomendación casi unánime entre los expertos es: seguir de cerca la aprobación de la ley y sus desarrollos, y ajustarse ya a la nueva normalidad de la renta fija con un pequeño impuesto.

Estrategias y recomendaciones para inversores y compradores ante el nuevo escenario

Ante la fiscalidad de las ICV, tanto los inversores como quienes planean comprar inmuebles financiados deben adoptar estrategias para adaptarse sin problemas. He aquí algunas recomendaciones prácticas:

• Reevalúe su estrategia de inversión: Si es usted inversor, ha llegado el momento de revisar la composición de su cartera de renta fija. ICV siguen siendo buenas opcionesPero ahora exigen un examen más detallado de los ingresos netos.

• Anticiparse a las oportunidades (cuando sea posible): Hasta finales de 2025, aún es posible encontrar ICL sin IR. Si hay ofertas con condiciones y tipos atractivos que se ajusten a tu estrategia, considere la posibilidad de invertir antes de fin de año puede garantizar rendimientos libres de impuestos hasta el vencimiento del bono (recordando que después de 2026, los nuevos ICL estarán sujetos a impuestos).

• No pierdas de vista los tipos hipotecarios: Si tiene previsto comprar una vivienda con hipoteca, no pierda de vista los tipos de interés en los próximos meses. Como ya explicamos, hay presiones para un ligero aumento de los tipos de financiación debido a la fiscalidad de las ICL.

• Negociar y comparar opciones de crédito: Los bancos pueden reaccionar de forma diferente ante este cambio. Algunos pueden subir inmediatamente los tipos de interés de los préstamos; otros pueden esperar para no perder clientes, o crear promociones temporales.

• Recurra a ayuda especializada: Tanto para las inversiones como para la financiación inmobiliaria, es un momento en el que los expertos en consultoría pueden marcar la diferencia.

Conclusión

La tributación de las ICL representa un cambio significativo en el mercado inmobiliario brasileño. Afectará por igual a inversores, compradores e instituciones financieras, exigiendo planificación y adaptación. Aunque los rendimientos pueden bajar y los tipos de interés subir ligeramente, con la estrategia y la orientación adecuadas es posible minimizar los impactos y aprovechar las oportunidades.

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