IBS e CBS: Como fica a NFS-e na locação de bens móveis e imóveis?

A transição para o novo sistema tributário brasileiro, instituído pela Emenda Constitucional nº 132/2023, entrou em uma fase de definições técnicas cruciais. Muito além da discussão sobre alíquotas, a Reforma Tributária do consumo exige uma reestruturação profunda nas obrigações acessórias.

Para empresas que atuam com a locação de bens móveis e imóveis, o cenário é de atenção redobrada. A recente publicação da Nota Técnica da NFS-e (Nota Fiscal de Serviço Eletrônica) traz as diretrizes de adaptação para o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).

Neste artigo, detalhamos como essa mudança documental impacta a operação logística e financeira do seu negócio, garantindo que sua empresa esteja pronta para o novo layout nacional.

Contextualizando a Reforma Tributária do consumo

A substituição do atual modelo (PIS, COFINS, IPI, ICMS e ISS) pelo IVA Dual (IBS de competência estadual/municipal e CBS de competência federal) visa simplificar a arrecadação, mas impõe um desafio tecnológico imediato.

O que foi publicado na nova nota técnica da NFS-e?

Publicada em novembro de 2025, a nova Nota Técnica da NFS-e nacional estabelece o padrão de interoperabilidade necessário para o IBS e a CBS.

Adequação ao novo modelo

O documento introduz campos específicos no XML da nota fiscal para acomodar as alíquotas do IVA Dual, mas o ponto de maior impacto para o setor de locação é a alteração no layout nacional. A Receita Federal e o Comitê Gestor do IBS/CBS estão preparando o terreno para que, no momento da virada da chave, os sistemas já possuam os campos necessários para o cálculo do crédito e débito tributário.

Embora as novas regras de incidência plena ocorram de forma escalonada, a preparação técnica deve ser imediata. Deixar para parametrizar o sistema no dia da vigência é um erro que pode paralisar o faturamento.

O novo detalhamento do código 99 na NFS-e

Um dos pilares da nova NFS-e é a organização das atividades que, embora não sofram incidência de ISS (Imposto Sobre Serviços) por não serem consideradas “serviços” sob a ótica da Lei Complementar 116/03, são fatos geradores de IBS e CBS.

É aqui que entra o Código 99. Ele foi estruturado para evitar conflitos de competência. Ao utilizar o código 99, o contribuinte sinaliza que não há ISS, mas vincula a operação à tributação do consumo de direitos.

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Novos códigos estratégicos

A classificação correta é o que impedirá a rejeição da nota nos novos validadores nacionais. Fique atento aos códigos:

• 99.03.01 – Locação de Bens Imóveis: Utilizado para aluguel de salas comerciais, galpões e terrenos.

• 99.04.01 – Locação de Bens Móveis: Utilizado para aluguel de veículos, máquinas, equipamentos e contêineres.

Além destes, novos desdobramentos foram criados para Cessão, Arrendamento e Permissão de Uso, garantindo que nenhum direito cedido escape à malha fina do IBS/CBS.

Locação de Bens Imóveis: O que muda?

Historicamente, a locação de imóveis é documentada por recibos de aluguel, já que não há incidência de ISS. Contudo, com a Reforma, a obrigatoriedade de informar a NBS (Nomenclatura Brasileira de Serviços) e utilizar o padrão da NFS-e ganha força para fins de controle de créditos do IBS e CBS.

Imobiliário

Imagine uma imobiliária que administra galpões logísticos. Com o novo layout, a emissão do documento fiscal deverá diferenciar claramente o que é aluguel residencial (que possui regras específicas de isenção ou redução) do não residencial. A parametrização correta do código 99.03.01 será essencial para que o locatário (empresa) possa aproveitar o crédito de CBS/IBS daquela operação, tornando o imóvel da sua imobiliária mais competitivo no mercado.

Locação de Bens Móveis: o ponto crítico da reforma

A locação de bens móveis (como máquinas e equipamentos) sempre foi um terreno de disputas jurídicas. A Súmula Vinculante 31 do STF veda o ISS nessas operações, mas a Reforma Tributária traz a locação para o centro da incidência do IBS e CBS.

Risco de rejeição

A emissão da NFS-e em ambiente nacional passará por validadores rigorosos. Se uma empresa de Rental tentar emitir uma nota utilizando códigos de serviços genéricos (para fugir da tributação) ou códigos de locação incorretos, o sistema rejeitará o documento na hora, impedindo a saída do equipamento.

Exemplo prático: empresa de locação de máquinas

Uma empresa que aluga escavadeiras para construção civil precisará atualizar seu ERP. Antes, bastava uma fatura de locação. Agora, a NFS-e com o código 99.04.01 será o veículo para destacar o IBS e a CBS. Sem isso, o cliente final (a construtora) não terá o crédito tributário, gerando atrito comercial e prejuízo financeiro.

Quando entra em vigor

A Nota Técnica publicada é uma versão preparatória. Embora a implantação completa do IBS e da CBS siga o cronograma da Reforma (com o período de teste e transição iniciando em 2026), a adequação dos sistemas deve ocorrer agora.

Alerta de Risco Fiscal: Empresas que deixarem para a última hora correm o risco de enfrentar o “apagão fiscal” — quando o sistema de emissão de notas é descontinuado e o novo ainda não foi testado internamente, resultando em multas e atrasos nas entregas.

Rodrigo Ribeiro

Quais riscos sua empresa corre se não se adaptar?

A falta de atenção aos detalhes do IBS e CBS na locação pode gerar um efeito dominó de prejuízos:

1. Rejeição de Notas: Interrupção imediata do faturamento.

2. Inconsistências Fiscais: Divergência entre o que é declarado no XML da NFS-e e o que é apurado no SPED.

3. Erro na Apuração: Cálculo incorreto das alíquotas de transição, resultando em pagamento a menor (com multas) ou a maior (perda de caixa).

4. Autuação Futura: O cruzamento de dados será instantâneo. Omitir a locação de bens móveis da base do IBS/CBS será facilmente detectado.

O Impacto estratégico nas locações

A Reforma Tributária não é apenas sobre “quanto” pagar, mas sobre “como” operar.

• Revisão Contratual: Será necessário revisar cláusulas de preço bruto vs. líquido, considerando o impacto do IBS/CBS.

• Parametrização de Sistemas: O TI e o Fiscal devem caminhar juntos para configurar os novos códigos 99.

• Carga Tributária Efetiva: O fim da cumulatividade pode ser benéfico, mas apenas se a empresa souber gerir seus créditos.

Como a CLM Controller apoia empresas nesse cenário

Navegar pela transição do IBS e CBS na locação exige expertise técnica e visão estratégica. A CLM Controller atua como parceira fundamental para empresas de Lucro Real e Lucro Presumido, oferecendo:

• Adequação de Sistemas: Suporte na implementação dos novos layouts da NFS-e.

• Consultoria Tributária Especializada: Análise do impacto real na carga tributária da sua locação.

• Revisão Contratual: Ajuste de contratos para a nova realidade do IVA Dual.

• Planejamento Preventivo: Antecipação de cenários para evitar surpresas no fluxo de caixa.

Conclusão

A NFS-e na locação mudou de patamar. O que antes era documentado de forma simplificada, agora integra o coração da arrecadação nacional. Ignorar as Notas Técnicas de 2025 é colocar a operação de 2026 em risco.

Sua empresa está preparada para a nova NFS-e? Não espere a obrigatoriedade se tornar um problema. Proteja sua rentabilidade e garanta o compliance da sua operação.