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A CBS sobre aluguéis em 2027 representa uma mudança importante para empresas, holdings patrimoniais e proprietários de imóveis no Brasil. Com a implementação da Reforma Tributária, determinadas operações de locação passarão a integrar o novo sistema de tributação sobre o consumo.
Em 28 de outubro de 2026, o Tribunal de Contas da União (TCU) aprovou o cálculo da alíquota de referência de 11,3% para a CBS, percentual que servirá de base para a definição da tributação federal a partir de 2027.
Entretanto, esse número não significa que todos os aluguéis serão tributados em 11,3%. A legislação estabelece condições específicas de enquadramento, redução de 70% nas alíquotas aplicáveis às locações imobiliárias e um redutor social para imóveis residenciais.
Além disso, o cálculo da CBS precisa considerar as regras de transição e a incidência do IBS, que também faz parte do novo sistema tributário.
Neste artigo, explicamos quem estará sujeito às novas regras, como calcular os tributos sobre os aluguéis e quais cuidados empresários e investidores imobiliários devem tomar antes de 2027.
O que muda na tributação dos aluguéis em 2027?
A Reforma Tributária, regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, estabeleceu novas regras para a tributação de operações com bens imóveis.
Entre elas estão a locação, a cessão onerosa e o arrendamento.
O novo modelo reúne dois tributos:
- CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços): tributo federal que substituirá o PIS e a Cofins a partir de 2027.
- IBS (Imposto sobre Bens e Serviços): tributo de competência compartilhada entre estados e municípios, cuja implantação será gradual até 2033.
Juntos, eles compõem o chamado IVA Dual brasileiro.
Para quem recebe receitas de aluguel, a principal mudança está na incidência dos novos tributos sobre determinadas operações imobiliárias, observadas as condições previstas na legislação.
Isso exige atenção especial de empresas que administram imóveis próprios, holdings patrimoniais e investidores que possuem diversas unidades destinadas à locação.
Para compreender melhor a nova sistemática, confira também nosso artigo sobre a LC 214/2025 e seus impactos para as empresas.
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Reforma Tributária – IBS/CBS
Qual será a alíquota da CBS sobre aluguéis em 2027?
Em outubro de 2026, o TCU aprovou o cálculo de uma alíquota de referência de 11,3% para a CBS, conforme o processo TC 006.529/2026-7.
O percentual ainda depende da etapa de fixação pelo Senado Federal. Por isso, deve ser tratado como referência para simulações, e não como alíquota definitiva já vigente.
A informação foi divulgada oficialmente pelo Tribunal de Contas da União.
A redução de 70% para locações imobiliárias
O artigo 261 da LC 214/2025 determina que as alíquotas de CBS e IBS incidentes sobre locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis sejam reduzidas em 70%.
Isso significa que somente 30% da alíquota aplicável será utilizada no cálculo desses tributos.
Considerando a referência de 11,3% e as regras de transição de 2027, teríamos a seguinte simulação:
| Tributo | Cálculo | Alíquota estimada |
|---|---|---|
| CBS | 11,2% × 30% | 3,36% |
| IBS | 0,1% × 30% | 0,03% |
| Total | CBS + IBS | 3,39% |
Nesse cenário, a alíquota de 11,2% da CBS resulta da referência de 11,3% menos 0,1 ponto percentual previsto na transição.
Portanto, a tributação combinada estimada para locações em 2027 seria de 3,39%, considerando CBS e IBS, antes de eventuais créditos e ajustes legais.
É importante destacar que esse percentual é uma projeção baseada nos parâmetros conhecidos em novembro de 2026.
Quem terá que pagar CBS sobre aluguéis em 2027?
Uma das principais dúvidas sobre a Reforma Tributária é se todos os proprietários de imóveis passarão a pagar os novos tributos.
A resposta é não.
A legislação estabelece diferenças importantes entre pessoas físicas e jurídicas.
Pessoa física: quais são os limites para cobrança?
De acordo com o artigo 251 da LC 214/2025, a pessoa física poderá ser considerada contribuinte regular de CBS e IBS sobre suas locações quando, no ano-calendário anterior, atender simultaneamente a duas condições:
- Receita anual com locação, cessão onerosa ou arrendamento superior a R$ 240 mil.
- Operações envolvendo mais de três imóveis distintos.
O limite de R$ 240 mil é atualizado pelo IPCA.
A legislação também prevê uma hipótese de enquadramento durante o próprio ano quando a receita ultrapassar em 20% o limite legal, exigindo análise das condições aplicáveis.
Exemplo: um proprietário que aluga apenas um apartamento por R$ 8 mil mensais não passa automaticamente a recolher CBS sobre essa receita.
Por outro lado, uma pessoa que possui cinco imóveis alugados e recebe R$ 30 mil por mês poderá estar sujeita ao novo regime, conforme os limites atualizados e as demais condições legais.
Em comunicado oficial, a Receita Federal esclareceu que a tributação não será aplicada indiscriminadamente a todos os proprietários.
Pessoa jurídica: o que muda para empresas?
Para empresas que exploram atividades de locação imobiliária e estão sujeitas ao regime regular de IBS e CBS, a tributação segue regras diferentes.
Os limites de quantidade de imóveis e faturamento estabelecidos para pessoas físicas não se aplicam automaticamente às pessoas jurídicas.
Isso significa que uma holding patrimonial ou empresa imobiliária poderá estar sujeita à nova tributação mesmo administrando uma quantidade menor de imóveis.
Entretanto, a análise precisa considerar o regime tributário, a natureza das operações e a possibilidade de utilização de regras específicas de transição.
Como calcular a CBS sobre aluguel residencial em 2027?
A legislação estabelece um benefício adicional para imóveis destinados à locação residencial.
O artigo 260 da LC 214/2025 prevê um redutor social de R$ 600 mensais por imóvel, aplicado à base de cálculo da CBS e do IBS quando a operação estiver sujeita ao regime regular.
Esse valor legal inicial é atualizado pelo IPCA.
O benefício reduz o valor sobre o qual os tributos são calculados, e não diretamente o imposto devido.
Exemplo: aluguel residencial de R$ 10 mil mensais
Considere uma empresa que recebe R$ 10 mil mensais pela locação de um imóvel residencial.
Para facilitar a demonstração, utilizaremos o redutor social inicial de R$ 600, sem sua atualização monetária.
| Descrição | Valor |
|---|---|
| Aluguel mensal | R$ 10.000,00 |
| Redutor social ilustrativo | R$ 600,00 |
| Base tributável | R$ 9.400,00 |
| CBS estimada (3,36%) | R$ 315,84 |
| IBS estimado (0,03%) | R$ 2,82 |
| Total estimado | R$ 318,66 |
Nesse exemplo, a cobrança combinada seria de aproximadamente R$ 318,66 mensais, antes de créditos ou outros ajustes aplicáveis.
Entretanto, o valor efetivo dependerá da alíquota oficialmente fixada e do redutor social atualizado para o período.
O exemplo também pressupõe que o contribuinte esteja sujeito ao regime regular de CBS e IBS.
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ALUGUÉIS JÁ TEM DATA
Aluguel comercial também terá redução de impostos?
Sim. A redução de 70% nas alíquotas de CBS e IBS também alcança locações de imóveis comerciais.
Portanto, escritórios, salas comerciais, galpões e outros imóveis utilizados em atividades empresariais poderão receber esse tratamento tributário.
A diferença principal está no redutor social.
Enquanto imóveis residenciais podem utilizar o redutor previsto na legislação, os imóveis comerciais não possuem esse mesmo benefício.
Imagine uma holding que receba R$ 20 mil mensais pela locação de um galpão comercial.
Utilizando a alíquota combinada simulada de 3,39%, o cálculo simplificado resultaria em:
- Receita mensal de aluguel: R$ 20.000,00.
- Alíquota combinada estimada: 3,39%.
- CBS e IBS estimados: R$ 678,00 mensais.
O valor representa uma simulação bruta, sem considerar eventuais créditos, exclusões da base de cálculo ou regimes específicos.
Como a CBS sobre aluguéis afeta holdings patrimoniais?
As holdings patrimoniais estão entre as estruturas empresariais que precisam avaliar cuidadosamente os impactos da Reforma Tributária.
Essas empresas são frequentemente utilizadas para centralizar a administração de imóveis, organizar patrimônios familiares e estruturar o planejamento sucessório.
Com a entrada da CBS, será necessário analisar não apenas a tributação atual dos aluguéis, mas também os efeitos da substituição do PIS e da Cofins e da implantação progressiva do IBS.
A carga tributária das holdings vai aumentar?
Não necessariamente em todos os casos.
O impacto dependerá de fatores como:
- Regime tributário da empresa.
- Receita mensal e anual de locação.
- Quantidade e finalidade dos imóveis.
- Possibilidade de aproveitamento de créditos tributários.
- Contratos abrangidos pelas regras de transição.
- Incidência de IRPJ e CSLL sobre os resultados da atividade.
Uma holding tributada pelo Lucro Presumido, por exemplo, precisará comparar sua tributação atual com os efeitos da CBS e do IBS.
Essa avaliação não pode considerar apenas os 3,39%, porque a tributação total da empresa envolve outros tributos e particularidades.
Também é importante observar que constituir uma holding não representa automaticamente uma economia tributária.
A CLM Controller explica essas diferenças em seu conteúdo sobre holding familiar: vantagens, desvantagens e quando realmente vale a pena.
Contratos de aluguel antigos podem ter tributação de 3,65%?
Sim. O artigo 487 da LC 214/2025 estabelece um regime opcional para determinados contratos de locação, cessão onerosa e arrendamento firmados por prazo determinado.
Nesse regime, é possível recolher CBS e IBS pela alíquota conjunta de 3,65% sobre a receita bruta recebida, desde que sejam cumpridas as condições estabelecidas na legislação.
O tratamento varia conforme a finalidade do contrato.
Contratos comerciais anteriores à Reforma Tributária
Contratos não residenciais firmados até 16 de janeiro de 2025 poderão se enquadrar no regime opcional quando atenderem aos requisitos legais de comprovação e formalização.
A legislação prevê condições relacionadas ao registro do contrato ou à sua disponibilização às autoridades fiscais, conforme regulamentação.
Para contratos comerciais elegíveis, o regime poderá ser aplicado durante o prazo original contratado.
Contratos residenciais anteriores à Reforma Tributária
Para contratos residenciais elegíveis, a legislação limita a aplicação do regime ao prazo original do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro.
A escolha deve ser cuidadosamente avaliada.
Isso porque a alíquota opcional de 3,65% não representa necessariamente a menor tributação possível. Dependendo do imóvel e dos benefícios disponíveis, o regime regular pode oferecer condições mais favoráveis.
A Receita Federal publicou orientações específicas sobre a opção tributária para contratos de locação.
A CBS sobre aluguéis poderá aumentar o valor pago pelas empresas?
A mudança tributária poderá influenciar negociações contratuais, mas não significa necessariamente que todos os aluguéis ficarão mais caros.
Em contratos envolvendo duas empresas, por exemplo, o locador poderá estar sujeito à CBS e ao IBS, enquanto o locatário, caso esteja no regime regular, poderá ter direito ao aproveitamento de créditos sobre a operação.
O efeito financeiro deve considerar tanto os tributos incidentes quanto os créditos efetivamente permitidos.
Outro ponto importante é a composição do valor contratual.
Valores de condomínio, IPTU e outros encargos precisam ser analisados para determinar se integram ou não a base de cálculo dos novos tributos, observadas as regras legais.
Por isso, empresas que possuem contratos de locação de alto valor devem avaliar antecipadamente os impactos tributários e comerciais da reforma.
A locação de imóveis exigirá nota fiscal com CBS e IBS?
A Reforma Tributária também modifica o tratamento documental das operações imobiliárias.
Empresas que realizam locações sujeitas ao novo regime precisarão observar as obrigações fiscais e as especificações técnicas aplicáveis aos documentos eletrônicos.
Isso exige atenção aos sistemas utilizados para faturamento, cadastro de imóveis, contratos e integração das informações com a contabilidade.
O processo de adaptação deve considerar a identificação correta da operação, a classificação tributária, as alíquotas aplicáveis e o destaque dos tributos nos documentos exigidos.
A CLM Controller já abordou essa mudança em seu artigo sobre NFS-e na locação de bens móveis e imóveis com IBS e CBS.
Como preparar sua empresa para a CBS sobre aluguéis em 2027?
A principal recomendação é realizar um diagnóstico tributário antes da entrada efetiva das novas regras.
Para empresas que administram imóveis, holdings patrimoniais e investidores imobiliários, algumas medidas são especialmente importantes.
1. Organize os contratos de locação
Identifique os contratos ativos, os valores recebidos, a finalidade dos imóveis e as datas de assinatura.
Esse levantamento ajudará a identificar quais operações estarão sujeitas às novas regras e quais contratos poderão atender às condições de regimes opcionais.
2. Calcule a tributação atual
Levante os tributos incidentes sobre as receitas de locação, considerando o regime tributário adotado pela empresa.
Esse diagnóstico será a base para comparar o modelo atual com as projeções de CBS e IBS.
3. Simule diferentes cenários
Avalie a incidência dos novos tributos considerando as alíquotas de referência, reduções legais, créditos permitidos e regimes de transição.
Em uma holding com vários imóveis, essa análise deve ser realizada por contrato ou grupo de operações com características tributárias semelhantes.
Para aprofundar esse processo, veja nosso guia sobre como calcular o impacto da Reforma Tributária na sua empresa.
4. Revise as condições contratuais
Avalie cláusulas relacionadas ao valor do aluguel, encargos, reajustes e responsabilidades tributárias.
Contratos de longo prazo merecem atenção especial, já que a transição do IBS continuará nos anos seguintes.
5. Atualize os processos contábeis e fiscais
A adequação deve envolver os departamentos financeiro, contábil, fiscal e jurídico, especialmente em empresas que administram grandes carteiras imobiliárias.
Além das alíquotas, será necessário acompanhar as obrigações acessórias e as exigências de documentação.
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Perguntas frequentes sobre CBS e aluguéis em 2027
Todo proprietário de imóvel pagará CBS em 2027?
Não. Pessoas físicas precisam observar critérios específicos de receita e quantidade de imóveis, além das hipóteses de enquadramento previstas na legislação.
A CBS sobre aluguéis será de 11,3%?
O percentual de 11,3% é a referência calculada pelo TCU para 2027. As locações imobiliárias possuem redução legal de 70% na alíquota, e a cobrança deve considerar as regras de transição.
De onde vem a alíquota de 3,39%?
Ela resulta da soma simulada da CBS reduzida de 3,36% com o IBS reduzido de 0,03%, considerando os parâmetros utilizados para 2027. Não corresponde exclusivamente à CBS.
Aluguel residencial terá desconto de R$ 600?
A lei prevê um redutor social de R$ 600 mensais por imóvel residencial, atualizado pelo IPCA, para operações realizadas por contribuintes sujeitos ao regime regular. O redutor diminui a base de cálculo dos tributos.
Holdings patrimoniais terão que pagar CBS?
Holdings que realizam operações tributadas de locação poderão estar sujeitas à CBS e ao IBS. O enquadramento depende do regime aplicável e das características da operação.
A CBS substitui o Imposto de Renda sobre aluguel?
Não. A CBS é um tributo sobre o consumo. A tributação da renda continua existindo conforme as regras aplicáveis às pessoas físicas e jurídicas.
Conclusão: a CBS sobre aluguéis exige planejamento antes de 2027
A entrada da CBS sobre aluguéis em 2027 marca uma mudança relevante para o setor imobiliário brasileiro.
A definição de uma alíquota de referência de 11,3% pelo TCU, combinada com a redução de 70% para locações, permite realizar estimativas iniciais sobre a tributação futura.
Entretanto, o impacto real depende do enquadramento do contribuinte, da finalidade dos imóveis, das condições contratuais, dos créditos tributários disponíveis e das regras específicas de transição.
Para holdings patrimoniais e empresas que possuem receitas recorrentes de locação, essa análise deve fazer parte do planejamento financeiro e tributário para os próximos anos.
Sua holding já calculou o impacto da CBS e do IBS sobre as receitas de aluguel?
A CLM Controller Contabilidade auxilia empresas e grupos empresariais na análise dos impactos da Reforma Tributária, na revisão de estruturas tributárias e no planejamento das mudanças que entrarão em vigor a partir de 2027.
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